鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2016年第3季度报告
2016年9月30日
基金管理人：鹏华基金管理有限公司
基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司
报告送出日期：2016年10月25日
1重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人上海浦东发展银行银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2016年10月
20日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2016年7月1日起至9月30日止。
2基金产品概况
基金简称 鹏华前海REIT
场内简称 鹏华前海
基金主代码 184801
契约型封闭式
本基金合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作
基金运作方式 期，本基金在此期间内封闭运作并在深圳证券交易所上
市交易。基金封闭运作期届满，本基金转为上市开放式
基金（LOF）。
基金合同生效日 2015年7月6日
报告期末基金份额总额 29,995,915.35份
本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力
投资目标 争分享金融创新的红利。
基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签
订的增资协议等相关协议约定的程序和时间，通过增资
方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自
投资策略 2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业
公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入
之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补
偿机制和激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增
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资入股情况、退出安排、交易结构、业绩补偿机制和激
励措施等详见招募说明书。
本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行
或上市的股票、债券和货币市场工具等。
1、对于目标公司的投资策略
本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结
构等）、商业地产周期（供需结构、租金和资产价格波
动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益
率来判断目标公司持有商业物业当前的投资价值以及未
来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研目标公
司所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、
出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基
本面（包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力
等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、
预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。
本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表
持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应
的股权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取
稳定的租金收益，具体交易结构详见招募说明书。
2、固定收益资产投资策略
本基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后
的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金对目标公司
股权的退出款在按照本《基金合同》约定进行分配或支
付前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场
工具等固定收益类资产。
本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对
确定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债券收
益率进行比较，并在对封闭运作期内资金面进行判断的
基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进行
杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的
持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结
合各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。本基
金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配，完全
配合基金合同期限内的允许范围。
投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金
固定收益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目
标区间。本公司信用评估团队依托基金管理人信用分析
系统评估债务人的相对违约率并确定个券的信用评级，
为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本基金将依
据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体
的配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日
常管理。
3、权益类资产投资策略
在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，本基金将
根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市
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后表现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基
金收益。
业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%
本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商
业物业租金收益为目标，因此与股票型基金和债券型基
风险收益特征 金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于
债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
基金管理人 鹏华基金管理有限公司
基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司
3主要财务指标和基金净值表现
3.1主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2016年7月1日－2016年9月30日）
1.本期已实现收益 92,425,469.57
2.本期利润 103,058,238.88
3.加权平均基金份额本期利润 3.4357
4.期末基金资产净值 3,259,786,354.61
5.期末基金份额净值 108.674
注：1、本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益；
2、所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，封闭式基金交易佣金等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2基金净值表现
3.2.1本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
业绩比较
净值增长率 净值增长率 业绩比较基 基准收益
阶段 ①－③ ②－④
① 标准差② 准收益率③ 率标准差
④
过去三个
3.26% 0.08% 1.07% 0.01% 2.19% 0.07%
月
注：业绩比较基准=十年期国债到期收益率+1.5%
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3.2.2自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动的比较
注：1、本基金基金合同于2015年7月6日生效。
2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比例已达到基金合同中规定的各项比例。
3.3其他指标
注：无。
4管理人报告
4.1基金经理（或基金经理小组）简介
任本基金的基金经理期限 证券从业年
姓名 职务 说明
任职日期 离任日期 限
尤柏年先生，国籍中国，
经济学博士，12年证券
本基金基 2015年7月 从业经验。历任澳大利
尤柏年 - 12
金经理 6日 亚BConnect公司
Apex投资咨询团队分析
师，华宝兴业基金管理
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有限公司金融工程部高
级数量分析师、海外投
资管理部高级分析师、
基金经理助理、华宝兴
业成熟市场基金和华宝
兴业标普油气基金基金
经理等职；2014年7月
加盟鹏华基金管理有限
公司，任职于国际业务
部，2014年8月起担任
鹏华全球高收益债
（QDII）基金基金经理，
2014年9月起兼任鹏华
环球发现（QDII-FOF）
基金基金经理，2015年
7月起兼任鹏华前海万科
REITs基金基金经理，现
同时担任国际业务部副
总经理。尤柏年先生具
备基金从业资格。本报
告期内本基金基金经理
未发生变动。
刘方正先生，国籍中国，
理学硕士，6年证券从业
经验。2010年6月加盟
鹏华基金管理有限公司，
从事债券研究工作，担
任固定收益部高级研究
员、基金经理助理，
2015年3月起担任鹏华
弘利混合基金基金经理，
2015年3月至2015年
8月兼任鹏华行业成长基
本基金基 2015年8月
刘方正 - 6 金（2015年8月已转型
金经理 6日 为鹏华弘泰混合基金）
基金经理，2015年4月
起兼任鹏华弘润混合基
金基金经理，2015年
5月起兼任鹏华弘和混合
基金、鹏华弘华混合基
金、鹏华弘益混合基金
基金经理，2015年6月
起兼任鹏华弘鑫混合基
金基金经理，2015年
8月起兼任鹏华弘泰混合
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基金、鹏华前海万科
REITs基金基金经理，
2016年3月起兼任鹏华
弘实混合、鹏华弘信混
合、鹏华弘锐混合基金
基金经理，2016年8月
起兼任鹏华弘达混合、
鹏华弘嘉混合基金基金
经理,2016年9月起兼任
鹏华弘惠混合基金基金
经理。刘方正先生具备
基金从业资格。本报告
期内本基金基金经理未
发生变动。
注：1.任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理
的，任职日期为基金合同生效日。
2.证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.2管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有利益的行为。
4.3公平交易专项说明
4.3.1公平交易制度的执行情况
报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等各环节得到公平对待。
4.3.2异常交易行为的专项说明
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证券当日成交量的5%的交易次数为2次，主要原因在于指数成分股交易不活跃导致。
4.4报告期内基金投资策略和运作分析
本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2016年3季度完成总收入4,034万元。其中公馆租赁收入占总收入的96%，会展中心、易想空间及其他收入合计占4%。
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2016年三季度，宏观经济延续今年以来的企稳走势，央行继续维持整体宽松的货币环境，金融市场和实体经济流动性保持充裕。需求方面来看，实体经济需求维持基本稳定，结构化调整继续进行，随着工业品价格的回升，工业生产有所恢复，国有企业支配性作用较为明显，民营企业方面需求偏弱。包括政府融资在内的广义社融总额同比增速仍然维持较高水平，财政政策持续发力，基建仍是支撑经济核心动力，地产销量和价格表现突出，但投资动力仍然存疑，去库存速度将影响未来地产投资的反弹动力和反弹幅度。固定资产投资同比增速探底企稳，消费保持稳定，预计未来大概率仍将维持目前温和走势。
股票市场维持震荡走势，整体指数呈现区间波动走势，上证主板指数表现略强，中小板、创业板类股票变现偏弱。行业方面，受益工业品价格上涨，煤炭、钢铁等行业表现较为突出，地产板块也收益房价有一线向二三线蔓延的涨价趋势带动表抢眼，计算机、军工、传媒等板块维持年初以来的低迷表现。债券市场方面，三季度债券市场维持上涨行情，7月、8月表现突出，9月略有调整，整体收益率曲线维持近几年的震荡下行趋势。其中，中高等级信用债表现较好，利率债品种维持震荡走势。
本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，维持中高等级中短久期债券资产配置，并维持一定杠杆操作，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，少量参与股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5报告期内基金的业绩表现
截止2016年9 月30日，基金净值为108.674元，较期初增长3.26%。
4.6报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
无。
5投资组合报告
5.1报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（元） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 103,543,840.41 1.73
其中：股票 103,543,840.41 1.73
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 4,206,954,140.40 70.46
其中：债券 4,206,954,140.40 70.46
资产支持证券 - -
4 贵金属投资 - -
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5 金融衍生品投资 - -
6 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入
- -
返售金融资产
银行存款和结算备付金合
7 323,165,496.86 5.41
计
8 其他资产 1,336,692,162.64 22.39
9 合计 5,970,355,640.31 100.00
5.2报告期末按行业分类的股票投资组合
5.2.1报告期末按行业分类的境内股票投资组合
代码 行业类别 公允价值（元） 占基金资产净值比例(%)
A 农、林、牧、渔业 - -
B 采矿业 - -
C 制造业 77,320,743.91 2.37
电力、热力、燃气及水生产和
D - -
供应业
E 建筑业 24,510.48 0.00
F 批发和零售业 32,547.63 0.00
G 交通运输、仓储和邮政业 3,754,186.22 0.12
H 住宿和餐饮业 - -
信息传输、软件和信息技术服
I 6,033,819.50 0.19
务业
J 金融业 7,681,920.67 0.24
K 房地产业 - -
L 租赁和商务服务业 - -
M 科学研究和技术服务业 - -
N 水利、环境和公共设施管理业 - -
O 居民服务、修理和其他服务业 - -
P 教育 - -
Q 卫生和社会工作 - -
R 文化、体育和娱乐业 8,696,112.00 0.27
S 综合 - -
合计 103,543,840.41 3.18
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5.2.2报告期末按行业分类的沪港通投资股票投资组合
注：无。
5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细
占基金资产净值比
序号 股票代码 股票名称 数量（股） 公允价值（元） 例（％）
1 600518 康美药业 700,000 11,354,000.00 0.35
2 000651 格力电器 500,000 11,110,000.00 0.34
3 600416 湘电股份 809,717 10,016,199.29 0.31
4 002481 双塔食品 870,000 6,438,000.00 0.20
5 002792 通宇通讯 116,431 6,017,154.08 0.18
6 002791 坚朗五金 121,285 5,935,687.90 0.18
7 601098 中南传媒 306,800 5,473,312.00 0.17
8 002557 洽洽食品 299,924 5,341,646.44 0.16
9 000625 长安汽车 253,279 4,019,537.73 0.12
10 600637 东方明珠 160,000 3,952,000.00 0.12
5.4报告期末按债券品种分类的债券投资组合
序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（％）
1 国家债券 - -
2 央行票据 - -
3 金融债券 - -
其中：政策性金融债 - -
4 企业债券 4,089,202,400.00 125.44
5 企业短期融资券 - -
6 中期票据 102,180,000.00 3.13
7 可转债（可交换债） 15,571,740.40 0.48
8 同业存单 - -
9 其他 - -
10 合计 4,206,954,140.40 129.06
5.5报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
占基金资产净值
序号 债券代码 债券名称 数量（张） 公允价值（元） 比例（％）
1 122465 15广越01 2,930,000 298,244,700.00 9.15
2 1680065 16普湾债 2,600,000 266,292,000.00 8.17
3 122450 15齐鲁债 2,500,000 255,300,000.00 7.83
4 112271 15中粮01 2,000,000 211,140,000.00 6.48
5 112273 15金街01 1,940,000 198,248,600.00 6.08
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5.6报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明细
注：无。
5.7报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细
注：无。
5.8报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细
注：无。
5.9报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明
5.9.1报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.9.2本基金投资股指期货的投资政策
本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明
5.10.1本期国债期货投资政策
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3本期国债期货投资评价
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11投资组合报告附注
5.11.1
本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。
5.11.2
本基金投资的前十名股票没有超出基金合同规定的备选股票库。
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5.11.3 其他资产构成
序号 名称 金额（元）
1 存出保证金 28,882.13
2 应收证券清算款 99,334,524.88
3 应收股利 -
4 应收利息 49,194,423.57
5 应收申购款 -
6 其他应收款 -
7 待摊费用 90,484.06
8 其他 1,188,043,848.00
9 合计 1,336,692,162.64
注：其他为物业收益权投资。
5.11.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
占基金资产净值比例
序号 债券代码 债券名称 公允价值(元) （％）
1 113009 广汽转债 4,730,400.00 0.15
2 128010 顺昌转债 2,017,650.00 0.06
3 110033 国贸转债 1,513,440.00 0.05
4 113010 江南转债 853,844.70 0.03
5 128011 汽模转债 834,120.00 0.03
6 123001 蓝标转债 724,046.00 0.02
7 110035 白云转债 633,000.00 0.02
5.11.5报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
流通受限部分 占基金资产
序号 股票代码 股票名称 的公允价值(元) 净值比例 流通受限情况说明
（%）
1 600416 湘电股份 10,016,199.29 0.31 非公开发行
2 002792 通宇通讯 6,017,154.08 0.18 新股锁定
3 002791 坚朗五金 5,935,687.90 0.18 新股锁定
5.11.6投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。
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6基金管理人运用固有资金投资本基金情况
6.1基金管理人持有本基金份额变动情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本基金份额 100,027.00
报告期期间买入/申购总份额 -
报告期期间卖出/赎回总份额 -
报告期期末管理人持有的本基金份额 100,027.00
报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例
0.33
（%）
注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
注:本基金管理人本报告期未申购、赎回或者买卖本基金基金份额。
7 报告期末发起式基金发起资金持有份额情况
持有份额占 发起份额占
持有份额总 发起份额 发起份额承诺
项目 基金总份额 基金总份额
数 总数 持有期限
比例（%） 比例（%）
基金管理人固有资
100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
金
基金管理人高级管
- - - --
理人员
基金经理等人员 - - - --
基金管理人股东 - - - --
其他 - - - --
合计 100,027.00 0.33 100,027.00 0.33-
注:（1）本基金自2015年6月26日至2015年7月1日止期间公开发售，于2015年7月6日基金合同正式生效。
（2）本基金管理人在募集期间认购本基金份额10,002,700.27份。
（3）2015年9月18日本基金经折算后的份额为100,027份。
（4）本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
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8备查文件目录
8.1备查文件目录
（一）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》；
（二）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》；
（三）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2016年第3季度报告》（原文）。
8.2存放地点
深圳市福田区福华三路168号深圳国际商会中心43层鹏华基金管理有限公司
上海市中山东一路12号上海浦东发展银行股份有限公司
8.3查阅方式
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理人网站（http：//www.phfund.com）查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客户服务系统，咨询电话：4006788999。
鹏华基金管理有限公司
2016年10月25日
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